Comment calculer les frais annexes ?
Comment sont calculés les frais annexes lors d’un achat immobilier ?
Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, il ne suffit pas de faire un chèque au vendeur. Vous devez aussi régler des frais annexes. Comment sont-ils calculés et combien faut-il prévoir ?
L’État établit le montant des frais de notaire
L’État établit le montant des frais de notaire
Les frais d’acquisition représentent 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf et entre 8 et 10 % dans l’ancien. Ils se composent de trois éléments :
● la rémunération du notaire (les émoluments) ;
● les frais et débours ;
● les taxes.
Les émoluments et les taxes sont fixés par l’État, les frais et débours par l’officier public.
Les émoluments
Les émoluments varient en fonction du montant de la transaction. La loi impose un barème progressif.
Les études notariales disposent néanmoins d’une marge de manœuvre. Elles sont autorisées à accorder une réduction sur leurs émoluments de 20 % sur la part de la rémunération au-delà de 100 000 euros.
Les frais et débours
Les frais et débours sont une provision destinée à payer les intervenants et les dépenses nécessaires à la rédaction de l’acte. Emploi d’un géomètre, envoi de lettres recommandées, consultation du cadastre… Le notaire élabore le budget en fonction de votre dossier. L’enveloppe se limite à quelques centaines d’euros.
Leur coût est ajusté à l’issue de la transaction. L’étude vous restitue le trop-perçu, mais elle peut également demander un complément si l’argent vient à manquer.
Les impôts et les taxes
Près de 80 % des frais d’acquisition sont constitués d’impôts et de droits de timbre qui sont reversés à l’État. Vous honorez la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix de vente) et la taxe de publicité foncière (TPF). Celle-ci se compose de trois postes et dépend de la localisation et du type de bien que vous achetez. En effet, l’immobilier neuf bénéficie d’exonérations et de réductions.
Vous en profitez lorsque :
● vous faite construire une maison ;
● investissez dans un programme de vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
● devenez le premier propriétaire d’un logement achevé il y a moins de cinq ans.
Banquiers et assureurs fixent leurs tarifs en fonction de votre situation
Les frais bancaires comprennent :
● les frais de dossier ;
● les intérêts d’emprunt ;
● l’assurance emprunteur.
Les frais de dossier et les intérêts d’emprunt
Tous les établissements ne facturent pas de frais de dossier. Ceux qui le font réclament entre 100 et 2 000 euros et les prélèvent lors de la première mensualité.
Lorsqu’elle calcule le taux de votre crédit immobilier, la banque doit respecter le taux d’usure en vigueur. C’est sa seule obligation. Pour décider, elle prend en compte la conjoncture économique, votre situation personnelle, la valeur et la durée de remboursement. Pour une même personne, le coût d’un emprunt peut être différent d’un organisme à l’autre.
Il existe cependant des crédits dont le taux est le même pour tous. Si vous êtes primo-accédant, c’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ), un prêt aidé sans intérêts ou des prêts Accession d’Action Logement, au taux de 0,5 %. Le taux des emprunts liés à un compte épargne logement (CEL) et un plan épargne logement (PEL) sont connus dès l’ouverture du livret.
L’assurance emprunteur
L’obtention d’un crédit immobilier est presque toujours conditionnée à la souscription d’une assurance emprunteur. Elle est due mensuellement, comme les échéances de remboursement.
Le coût de l’assurance emprunteur dépend de votre âge, du montant prêté, du nombre de mensualités et de votre situation. Mais, depuis le 1er janvier 2022, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire lorsque vous empruntez moins de 200 000 euros et si le prêt est totalement remboursé avant votre soixantième anniversaire.
Il applique pour cela la règle du prorata temporis : chacun paye pour le nombre de jours où il a possédé le bien. Si vous signez l’acte de vente le 1er avril, 91ème jour de l’année, vous supportez 75 % des charges annuelles.
Une exception est faite pour les travaux en copropriété. L’usage veut que l’appel de fonds soit envoyé au copropriétaire qui a voté lors de l’assemblée générale.
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Yoann ORTEGA
Gérant
Publié le 31/03/2023 par
Yoann ORTEGA
